上海一季度大宗资产成交146亿元，办公物业占66%

“商业公寓实际上早就打破了区域的限制，因为市中心的存量非常少，所以在公寓范畴已经有了明显的资本外溢（向核心区域以外）信号，今年公寓可能会回归市场交易核心，其他大宗投资则未必能够看到资本外溢情况，可以明年看看。”4月14日，仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎在采访中表示。

孙翎表示，今年一季度，大体量资金涌入上海大宗交易市场，内环内资产成交势头高涨，累计达成24宗交易，成交额录得约146亿元，同比上升27%。

该季度，数宗地标性办公楼成交拉高了单体交易规模，单体平均成交额达6.1亿元，较2025年第一季度的4.8亿元同比增长27%。

成交区位来看，在一季度录得的24宗交易中，15宗为内环内资产，成交总额达103亿元，占本季度总成交额的70%。同时资产分化态势显著，非核心区域资产成交普遍较少，市场呈现出核心优质资产稀缺，外环区域供应仍在高位的局面。

^吴典/摄

业态方面，一季度地标办公楼资产备受大资金青睐，核心区域办公物业仍为买家投资首选，办公物业交易额达97亿元，占成交金额的66%和成交宗数的54%。其余类别资产的交易金额中，零售商业占19%，酒店占9%，长租公寓和工业地产分别占5%和1%。

孙翎提到，一季度自用型需求占比增至42%，较2025年全年水平显著上升，叠加当前贷款利息优惠政策，进一步推动自用型买家入市，境内企业与高净值人士保持活跃态势，港资及东南亚资本亦开始积极布局上海核心资产，“伴随投资人对核心资产的持续收购，上海核心区域可售资产持续减少，我们预计核心区资产价格进入筑底阶段”。

办公楼资产受到青睐的原因之一是需求持续复苏。一季度，上海全市净吸纳量录得20.1万平方米。中央商务区净吸纳量录得7.2万平方米，非中央商务区市场净吸纳量录得13.0万平方米，市场持续受益于成本驱动与升级型需求。

租金跌幅也在收窄。

一季度，中央商务区市场租金环比下降1.2%至6.3元/平方米/天，环比跌幅较上季度收窄1.6个百分点；非中央商务区租金环比下降1.5%至4.1元/平方米/天，较上季度收窄1.2个百分点。部分已成功续租主力租户或者达成目标出租率的优质项目率先收紧议价空间，而鉴于市场仍有大量可租赁面积，以及新近竣工项目带来的竞争格局，整体市场租金依旧承压。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“金融服务企业仍是主要需求来源，部分外资金融及专业服务企业展现积极的租赁策略，同时科技互联网企业升级型需求活跃。”

该机构指出，2025年全国主要代表性城市办公楼市场新增供应面积441万平方米，净吸纳量208万平方米，租金继续承压下行。其预计，2026年依然是办公楼的“供应大年”，但同比增幅将从去年的44%回落至27%；需求端仍以金融和专业服务为基石，受益于大量“新元力量”催生的需求增量，办公楼净吸纳量将温和复苏。

以上海为例，2026年，上海办公楼市场伴随新兴支柱产业和多元赛道的推动，出现了新动能。例如来自运动、户外潮玩、消费电子等零售行业的更多办公需求，以及生命科学等新兴产业持续释放的空间需求。